לא אחת בני אדם מוכרים דירות או קונים דירות ומטבע הדברים נערך חוזה ביניהם. החוזה הסטנדרטי בדרך כלל הוא שהמוכר את הדירה לקונה שמעוניין לקנות את הדירה כמובן מציירים באופן מדויק מה הידירה והחדרים, את התמורה המגיעה למוכר ובדרך כלל את מועדי התשלומים. אני אומר בדרך כלל כי בדרך כלל התמורה ניתנת בפריסה, בתשלומים ויש מועד פינוי ומסירת המפתחות מן המוכר ל ועד למועד הפינוי המוכר משתמש בדירה. דבר זה מעורר בעיה הלכתית. האם אין חשש איסור ריבית והעסקאות הסטנדרטיות האלה שכמעט כל אחד מאיתנו חווה אותם או יחווה אותם ולו בשביל דירת מגורים בלבד ולו דווקא בשביל השקעה. כדי שנבין את הדברים נראה את אשר כתוב בדברי רבנו בפרק ו' מהלכות בפרק ו' מהלכות מלווה ולובה. רבנו כותב את הדברים הבאים שהעניין של איסור רבית האסורה מן התורה הוליו דווקא במי שנותן לחברו סכום מסוים ודורש ממנו החזר שיותר מבחינה כספית כגון המלווה את חברו סלע בחמישה דנרים מאחר והסלע הוא ארבעה דינרים והוא דורש ממנו חמישה דינרים פרעון זה ברור שזה ריבית קצוצה האסורה מן התורה פרק שישי מלב לא בהלכה א' או גם לאו דווקא כסף אלא שווה כסף או שתיים חיטים בשלוש הוא נותן לו הלוואה שתיים חיטים כגון 10 קילו קמח לפניאי שיחזיר לו 12 קילו קמח זה נקרא רבית קצוצה התורה ואסורה למרות שלא מדובר בכסף אלא בשבי כסף או סלע בסלע אוזאה אומר רבנו או למשל נתן לו 10,000 שק ואמר לו תפרע לי 10,000 שק ו10 קילו סוכר כי הסוכר מחילו על כמדומני צריך לדוגמה אז אם כן גם זו ריבית קצ תוצה אסורה מןתורה למרות שהתוספת על הקרן היא איננה כספית אלא שבכסת כל שנקבעה תוספת קצובה בין במאות בין בשווה כסף הרי זה אסור מן התורה או שלושיים ושלושים ודינר נתן לו הלוואה של שווה כסף ודרש פרעון של שווה כסף פלוס תוספת כסף כל אלה נקראים רבי צוצה אסורה מהתורה כללו של דבר כל הלוואה בתוספת כלשהיא הרי זו רבית של תורה ביוצאה בדיינים כלומר לובה ששלם את הרבית הזאת עבר עבירה המלווה עבר עבירה העדים עברו עבירה הסופר שכתב את השטר עבר עבירה כל מי שהיה קרוך בעסקה הזו עבר עבירה אבל אחרי כל הסיפור הזה של המעשה ושל העבירות יכול הלובה ששלם את הריבית לטבוע חזרה מן המלווה את הריבית והיה אם המלווה מסרב להחזיר לו את הרבית יכול הוא לטבוע אותו לדין תורה ודין תורה לאחר שהתיינים ישמעו מה הייתה העסקה ביניהם מה היה הסיכום ביניהם יחייבו את המלווה להוציא את הריבית הזו ולהחזיר ללובה. זה נקרא ריבית של תורה יוצאה בדיינים. אומר רבנו, לא רק באופן הזה יש איסור רבי דאורייתא, אלא גם טובת הנאה ששווה ממון. לא טובת הנאה שאינה שווה ממון. למשל וכן המלווה את חברו ויתנמו שידור בחצרו חינם עד שיחזיר לו הלוואתו. אמר אמר לו תשמע אני נותן לך 10,000 שקשת שתחזיר לי את ה בינתיים עד שתחזיר לי את ההלוואה אני אגור אצלך בדירה וכשתחזיר לי אפנה את הלאגור יותר יוצא שהמלווה מקבל 10,000 שק החזר חזר הלוואה פלוס מה פלוס דמי מגורים בדירה חינם מן כסף דמי מגורים חינם מן כסף ניתן לגלם אותם בדמי שכר דירה ואז יוצא שזה רבי דאורייתא וכן המלווה את חברו ונחמו שידור בחסרו חינם עד שיחזיר לו הלואתו או ששכר ממנו בפחות בקצב הדבר שפוחט לו מן השכר עד שהחזיר לו הלוואתו או שמשכן בידו מקום שפירותיו מצויין בעת שהלוואתו כגון שמשכן חסרו על מה שידור בו חינם הרי זו ריבית של תורה יצאה בדיינים עכשיו רבותיי בואו נתקדם אל האשקה של המכר אומר רבנו אה לעניין מכירת שדה או מכירת דירה המוכר בהלכה ה המוכר בית או שדה ואמר המוכר ללוקח לךשיו לי מאות לא זה הלכה באה מכר לו את השדה יש כאן ממש הרבה הרבה הלכות מעניינות מרתקות רק הם את הפנאי בידינו ואנחנו רוצים להתמקד סביב ההלכות שמשאות לנו להתמודד עם מציאות חיינו שכפי שציינתו אותה בראשית הדברים מכר לו את השדה ונתן לו מקצת אדמים אם אמר לו המוכר כנק שיעור מאותיך כל אחד שניהם אוכל פירות כשאור מאותיו. אמר המוכר הלוקח, לכשתביא שאר המאות תקנה מעכשיו. שניהם אסורים לאכול הפירות מיד. המוכר אסור שמה יביא לוקח שאר המאות ונמצא את השדה שלו ונמצא המוכר אוכל הפירות בשביל המאות שנשארו לו אצל הלוקח. וכן הוקח אסור. לא אסור שמה לא יביא. ונמצא שאכל בשביל מקצת המאות שיש לו אצל המוכר לויקה מניחין את הפירות על ידי שליש עד שינתנו לאחד מהן אמר לו המוכר לך ששתביא שער מחקנה הר פירות עד שיביא הוקח ואם אכל הוקח מוציאים ממנו אמר לו מוכר קנה מעכשיו ושאר המאות הריחוב לך הרי לוקח אוכל הפירות ואם אח למוכר מוציאן ממנו כל מה שאכל. בואו ננסה להוציא את הלוז מכל ההלכות הללו אשר הוא רלוונטי לשאלה ששאלנו. בשעה שבן אדם בא וקונה דירה הוא אומר לו תשמע אין לי את הקשר לשלם לך את הכל אבל אני אתן לך את זה בתשלומים אבל אני מעוניין שהדירה כבר תהיה בבעלותי לכעת. אומר לו למה? אומר אומר לו כי אני על בסיס זה הולך לקבל אשראי מבצע עסקאות ואני רוצה שזה כבר יהיה בבעלותי מכא עכשיו נעזוב רגע את החוק הישראלי המחייב חוזה ורשום במשרד ראש הממקרקעים מה שידוע בשם רשום בטבע זה רגע אלא בזמן התלמוד יכול אדם להעביר בעלות מידית איך על ידי שהמוכר אומר לקונה בשטר כותב לו בשטר שדי מחורה לך ביתי דירתי גוש חלק כה כך וכך מכור לך אז כיוון שבשטר הוא סילק את בעלותו והעביר את הבעלות לקונה וכל שכן עם הקונה עשה חזקה בקרקע אף על פי שהוא לא גר שם נעל פרסוע משהו בקרקע או בדירה הבעלות עברה לקונה עכשיו אם הוא מוכר אומר לקונה תשמע אני מוכן להעביר בעלות אבל תראה אתה בא אליי בהפתעה, אני בעצמי צריך להערך למצוא דירה חליפית וזה יקח לי שנה עד שאני אמצא דירה חליפית אני רוצה את הבעלות אני מעביר לך מידית כי זה מועיל לך אבל אני רוצה שאתה שתאפשר לי לגור בדירה במשך שנה עכשיו נשים לב מאחר קונה ביקש מהמוכר פריסה של תשלומים ומאחר בעלות כבר עברה לקונה מידית יוצא שדמי הדירעה הפכו להיות חוב של הקונה כלפי המוכר. זאת אומרת הקונה הופך להיות לובה והמוכר הופך להיות מלווה. ואז כמה מקבל המוכר? הוא מקבל את הקרן שמגיעה לו פלוס דמי מגורים חינן כסף. זו דאורייתא וזה אסור. לעומת זאת אם האדם יאמר לחברו תשמע אני רוצה לקנות מחת הדירה מצא חן בעיניי אומר לו חב שלם עשה מעשה קנן ונגמור אומר לו לא עוד אין לי כסף אני רוצה פרישה אמר לו אוקיי מה הפרישה שאתה רוצה אומר 25% זמן סכום אחרי חודשיים אחרי עוד חודשיים ויש פריסה של כך וכך חודשים אמר לו למה לא אבל בתנאי אין הבעלות העוברת אלא רק בצור כשיתן לי את כל הכסף אז הבעלות עוברת אז אם לא הבעלות לא עוברת יפה עכשיו מה יוצא רבותיי שהמוכר ממשיך לגור בדירה אבל הדירה היא שלו כי מתי הבעלות תעבור רק במועד האחרון של הכסף ונמצא שהוא אמנם מקבל את הקרן והוא משמש בדירה אבל הוא משמש בדירה שלו לא בדירה של קונה וזה מותר מודל כזה זה מותר כיוון שהבעלות עוברת לקונה רק בסוף עכשיו רבותיי נחזור אל החוזה. החוזה בין ימינו הסטנדרטי אין הבערות עוברת אלא לאחר רשום במסדר שמון קרקעיים. אבל נעזוב רגע את רשום מסדר שמון קרקעיים עם מתן המפתחות והאפשרות שהקונה יוכל לגור או מי את טעמו לגור בדירה אז ורק אז הבעלות עוברת אלא אם כן ותנה אחרת שהוא רוצה בעלות מיידי אבל אם לא תנה אחרת, מתי הבעלות עוברת? רק בסוף. ונמצא איפה? שהמוכר שגר בדירה, גר בדירה שלו עד ואז הוא לא נהנה בגלל המתנת מאות, כי עדיין דירה לא ש קונה. אז בחוזה הסטנדרטי הרגיל אין בעיה. על אחת כמה וכמה שבימינו שלנו לפי חוק של מדינת ישראל שאמנם לא כל הפוסקים מקבלים אותו במלואו. במלואו. לפי החוק של מדינת ישראל. אין הבעלות עוברת אלא אם כן נעשה רשום במשרד רשם קרקעין שבו נמחקה הבעלות של המוכר ועברה לקונה. צור הנה הקונים של חפציבה. מהם כבר עברו לה דירות לא בדרך של פלישה. שימו את התשומים. בדירות קדין קדין ומהם שעדיין לא גרו בדירות ורק עם פשיטת הרגל מיד פלשו לדירות ומהם גם שאין להם רען לפלוש כי הדירות תרים שלמו כי הדירותם נבנו ועכשיו חצי פשט הרגל גם אותם דיירים אשר גרו כבר שילמו עד הפלוטה האחרונה וכבר גרים בדירה בדין לא בדרך של פלישה עוד לפני פש פשיטת הרגל עכשיו עם פשיטת הרגל הכונס נכסים אוסף כל מה שרשום על שם החברה זה עובר הכל כונש נכסין והרדירות עוד לא רשומות על שם הכונים ואז הכונה רבותיי הופך להיות לאחד שמתחנן על נפשו מהכונש נכסים א' שאפשר לו להמשיך לגור כי הרקו נכסים רוצה לפנות אותו ולמכור את הדירה שהיא פנויה דירה שהיא פנויה שווה הרבה כפ דירה שהיא דפוסה שווה שליש ערקה והקונשך השם רוצה לפנות אותו כדי למכור ויהיה יותר כסף על נת לפרוע עלשים בא הוא מתחנן על נפשו ואומר אין לי היכן הגור לקחתי משכנתא לקחתי כסף לקחתי ושילמתי לכם מתפרוטה האחרונה נכנסתי בדין אז אם נעשה לו טובה הוא יתן לו רשות לגור וישלם לו הכונה ישלם לקונה שכסים דמי שכירות דירה עד לכך זאת אומרת שבלי רשום בטבו משרד רשום קין לא עברה בעלות ואם לא עברה בעלות אם כן אי אפשר לבוא ולומר שאכן באמת מה שהמוכר גר לא במקרה של של חרתיבה אלא כשמוכרים מיד ראשונה לשנייה או מיד שנייה לשלישית מה שהמוכר גר בא הוא עובר על רבי כיוון שהדירה היא שלו היא לא תעבור אלא עד רשום בטבו. כך לסיכום מורי ורבותיי על החוזה הסטנדרטי של ימינו. של מכירת דירה מיד ראשונה ליד שנייה או מיד שנייה לשלישית. אין בו בדרך כלל איסור של ריבית. כיוון שהדירה נשארת בעלות המוכר עד תום הפרעון ואולי לפעמים הרבה שנים גם לאחר מכן. אם מתי יש חשש רבית? רק אם יש תנאי מפורש שהוא מאפשר לו לקונה המוכר מאפשר לקונה העברת בעלות מיידית לרבות רישום בטבו מיידית אז ורק אז אם המוכר נשאר בדירה עד המועד האחרון של פריאת התשלומים יוצא שהוא נהנה מהדירה של הקונה חינם אין כסף הוא מקבל את קרן את התמורה שהפכה להיות חוב פלוס ניגורים וזוהי ריבית האסורה מהתורה אבל תופעה כזו נדירה ح