הניתן לחייב דייר בקומת קרקע להשתתפות מלאה בהוצאות החזקת המעלית?

נעסוק בשאלה הלכתית הנוגעת לחובת השתתפות בהוצאות התקנה ותחזוקה של מעלית בבניין משותף, כאשר אחד הדיירים, המתגורר בקומת הכניסה, טוען שאין לחייבו בתשלום מלא מאחר והוא אינו משתמש במעלית באותה מידה כמו דיירים בקומות גבוהות.

נושא מרכזי: חובת שותף בהוצאות מתקן משותף שאינו משתמש בו באופן ישיר ובאותה מידה.

הרב המשיב לשאלה מציג את הדעה העיקרית הנוטה לחייב את הדייר מקומת הכניסה להשתתף באופן מלא בהוצאות המעלית, תוך הסתמכות על מספר נימוקים:

• הכניסה המשותפת והפוטנציאל לשימוש: כל עוד הכניסה לבניין משותפת, וייתכן שהמעלית תהיה האמצעי היחיד להגיע למקומות מסוימים (כגון הגג או חניות תת-קרקעיות), הרי שיש לדייר מקומת הכניסה תועלת פוטנציאלית מהמעלית. "אבל כל עוד הכניסה שלו היא משותפת עם כולם וכל עוד המעלית תהיה אולי האמצעי, היחיד שבאמצעותו הוא יכול להגיע לגן את הדבדים כך יוצא בדברים האלה נראים הדברים שהוא צריך להשתתף בהשתתפות מלאה."
• השוואה לדין משנה וגמרא בנוגע לבית שער וחומה: הרב מביא כראיה את המשנה במסכת בבא בתרא (פרק ראשון, הלכה חמישית) הדנה בכפיית שותף לבנות בית שער ודלת לחצר, וכן לבנות חומה, דלתות ובריח לעיר. המחלוקת בין רבן שמעון בן גמליאל וחכמים שם נסובה סביב מידת הנחיצות הקבועה או המזדמנת של המתקן. חכמים סוברים שאף על פי שהנחיצות עשויה להיות מזדמנת ("זמנין דדחקה בני רשות הרבים ועיל לבטו", "זמנן דמקרו תגיסה"), עדיין יש לחייב את השותפים להשתתף בהוצאות. הרב מציין שההלכה נפסקת כחכמים. "יוצא איפה שבגדר בין שותפים גם נחיצות שהיא אחת ל היא גורם שיכול לחייב את כל השותפים להשתתף בהוצאות."
• עיקרון ההתאזנות בהנאות בין שותפים: הרב מסביר כי בין שותפים קיימת התאזנות כללית בהנאות, ואין מקום להתחשבן על כל שימוש ושימוש באופן פרטני. הוא נותן כדוגמה את ניקיון חדר המדרגות, ממנו נהנה יותר דייר קומה ראשונה, אך אין זה אומר שדיירים מקומות גבוהות ישתתפו פחות בהוצאות הניקיון. "כי בין שותפים יש מה שנקרא התאזנות בגדרי ההנאות. ולכן אי אפשר לנהוג כסדום או בגישה סדומית ולהתחיל להתחשבן על כל דבר ודבר."
• קושי בניהול חשבונות פרטניים: ניסיון לחשב את השימוש של כל דייר בכל מתקן משותף עלול להוביל לקשיים רבים ולסכסוכים בלתי פוסקים. "אם נאמץ לנו שיטה כזו לא נמצא את ידינו ואת רגלנו. כי יתחילו בני אדם חשבן כמה פחי ההשפעה הם מוריקים לפחי ההשפעה. זה אוכל יותר, זה אוכל פחות. קשה מאוד."
• הנחיצות המודרנית של מעלית: במבנים מודרניים רבי קומות, כולל קומות תת-קרקעיות, גם דייר קומה ראשונה עשוי להזדקק למעלית לצורך ירידה לחניון או למחסן. "במיוחד אם אנחנו נוגעים בענייני מעלית ובמיוחד בגדרים של הבני של ימינו שיש להם עשרות קומות למעלה ועוד כמה קומות למטה בשביל חיונים שאז לא יוכל לומר איש קומה ראשונה שהוא לא מזדקק למעליות גם לא כדי לרדת למטה אלא גם הוא נזכק בשביל הדברים האלה."

הסתייגות והמלצה ליצירת הסכמים מראש:

למרות הדעה הנוטה לחיוב, הרב מציין כי קיימת דעה הפוטרת במקרים דומים, ובדיני ממונות קשה להוציא כסף מאדם שיש לו על מה לסמוך. כמו כן, הוא מתייחס למנהג "קים לי" הרווח, בו כל אדם יכול להצדיק את עמדתו על ידי הסתמכות על פוסק אחר. לאור זאת, הרב ממליץ בחום לנקוט בגישה של "חכם הרואה את הנולד" ולערוך הסכמים מראש בין כל הדיירים בנוגע להשתתפות בהוצאות הרכוש המשותף, כולל מעלית, ניקיון וכדומה. "לכן איזה הוא חכם הרואה את הנולד שצריך במקרים כאלה לסלק סכסוכים, סכסוכי שכנים, סכסוכי שותפים, סכסוכים פוטנציאליים על ידי כך שעושים מראש, שעושים מראש הסכם בין כל הדיירים כפי שירצו."

הרב פונה במיוחד לחברות משכנות וקבלני בנייה, בפרט אם הם פועלים בקרב קהל דתי, וממליץ להם להכין מראש חוזים מפורטים הכוללים תנאים בנוגע לרכוש המשותף, כך שהקונה יהיה מודע לתנאים אלה בעת הרכישה. "במיוחד אם מדובר בחברה משקנת והיא חברה דתית סומה עליה להכין מראש חוזים שבחוזים יהיו תנאים המתייחסים לרכוש המשותף בנוגע לניקיון בנוגע ל למעלית לכל דבר ודבר כדי שעל דעת כן הקונה קונה."

סיכום:

הדעה המרכזית המוצגת בקטע השמע היא שדייר המתגורר בקומת כניסה בבניין משותף חייב להשתתף באופן מלא בהוצאות התקנה ותחזוקה של מעלית, על בסיס השותפות הכללית, הפוטנציאל לשימוש, וההשוואה לדינים דומים העולים מהמשנה והגמרא. עם זאת, לאור קיומן של דעות אחרות והפוטנציאל לסכסוכים, מודגשת החשיבות של עריכת הסכמים מראש בין הדיירים בנוגע לחלוקת ההוצאות